Por Fabiano Morais
O Supremo Tribunal Federal decidiu, no dia 11.02.21, por unanimidade, ao julgar o Recurso Extraordinário em Agravo nº 1.294.969, com repercussão geral, que o pagamento do imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária.
A tese de repercussão geral fixada teve a seguinte redação: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
O Código Civil dispõe que a transferência da propriedade só ocorre com o registro da escritura ou do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel. O STF já tinha se manifestado sobre o tema no passado e não houve mudança no entendimento dos Ministros.
Embora o STF já tinha se manifestado que a cobrança do ITBI somente ocorre após a transferência da propriedade, a respeitável decisão não era cumprida pelos Oficiais de Registro de Imóveis de todo o país.
No procedimento de alienação de imóvel primeiro expede-se a guia do ITBI, lavra-se a escritura de compra e por último efetua-se o registro. A dúvida que fica é se os Oficiais de Registro de Imóveis irão cumprir esta nova decisão.
O artigo 3º da Lei 8935/94 apregoa que “o registrador, é profissional do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade de registro”. Por conseguinte, o artigo 28 da Lei n. 8.935/94 dispõe que “os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições…”. Nessa medida, o registrador deve observar somente a lei.
A atividade desenvolvida pelo registrador imobiliário tem natureza pública e o registrador tem autonomia para fundamentar o seu entendimento se o título está qualificado para o registro.
Há entendimentos que a decisão do STF deve estimular práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como o chamado “Contrato de Gaveta”.
Outra preocupação é sobre a queda de arrecadação dos municípios, tendo em vista que o ITBI é um tributo importante. Em alguns municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal, a alíquota pode chegar em até 3% (três por cento),sobre o valor da transação imobiliária.
Será necessário aguardar os efeitos desta decisão no mercado imobiliário.
Fabiano Morais é advogado desde 2007, especialista em Direito Imobiliário, pós-graduado com especialização MBA em Direito Imobiliário e pós-graduado em Direito Civil.
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