Por Fabiano Morais
O artigo 108 do Código Civil estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
É comum que muitos negócios jurídicos envolvendo imóveis sejam feitos por instrumentos particulares. Quem nunca ouviu a história de um pai que doou um imóvel para um filho através de um contrato particular com testemunhas e firma reconhecida em cartório? A questão a ser analisada é se a doação por meio de instrumento particular tem validade jurídica.
Segundo foi decidido recentemente pelo STJ no julgamento do REsp 1.938.997, a doação de imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país deve ser feita por escritura pública.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ-MS) segundo o qual a doação, nessas condições, poderia ser formalizada também por contrato particular.
Em primeiro grau, o pedido foi julgado improcedente, sob o fundamento de que o instrumento particular não poderia prevalecer sobre a escritura pública.
O TJ- MS reformou a sentença e revogou a doação, entendendo que a transferência do imóvel poderia ter sido formalizada por contrato particular, conforme o artigo 541 do Código Civil que permite às partes escolherem a forma a ser utilizada no ato.
Para a corte local, esse dispositivo, por ser norma especial, prevaleceria sobre a regra geral do artigo 108 do Código Civil, o qual exige escritura pública para negócios que tenham como objeto imóveis de valor acima de 30 salários mínimos.
Além disso, o TJ-MS considerou haver dúvida sobre a declaração de vontade da doadora, de maneira que a interpretação deveria ser favorável a ela, a fim de prestigiar a boa-fé e a função social do contrato, principalmente em vista do alto valor atribuído ao imóvel (R$ 2 milhões).
Veja-se a divergência entre as instâncias sobre o assunto. Trata-se de questão complexa que envolve muitos pontos controvertidos.
A referida decisão do STJ enaltece o que está disposto no artigo 108 do Código Civil, aonde não resta dúvida que todo negócio jurídico envolvendo imóveis acima de 30 salários mínimos exige escritura pública para validade do negócio jurídico.
Portanto, quem deseja doar um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos deverá fazer por escritura pública para que a doação tenha validade jurídica.
Fabiano Morais é advogado especialista em Direito Imobiliário. É pós-graduado e com MBA na área.
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