Todos sabem que, ao alugar um imóvel, ao final do contrato o locatário precisa devolvê-lo em boas condições, da mesma forma como quando entrou. Está na Lei 8.245/91, que trata de locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. O artigo 23 diz, entre outros, que ao fim da locação, deve ser devolvido no estado em que o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Este foi o ponto de uma sentença recente da Justiça de Limeira.
Ao julgar parcialmente procedente uma ação de autoria de representante de uma imobiliária, o juiz da 4ª Vara Cível, Marcelo Ielo Amaro, verificou nas provas contidas nos autos que parte da deterioração alegada era inerente ao desgaste natural do imóvel e esta manutenção não cabia ao locatário, que ficou no local por sete anos.
Foram considerados também os apontamentos feitos pela defesa do locatário, o advogado Fabiano Morais, especialista em Direito Imobiliário.
A autora da ação apontou ser credora do réu de valores referentes a despesas para reparos e manutenção do imóvel, descrito na causa de pedir, após a saída do locatário, razão pela qual pugnou seja o réu, fiador no contrato de locação do bem, condenado ao pagamento do débito. Citado, o locatário contestou contra a pretensão da autora, sustentando desgaste natural do imóvel e impugnou os valores requeridos, afirmando que sequer fora cientificado acerca da data da vistoria final para que dela participasse.
Teve réplica e na instrução processual foram também ouvidas testemunhas. O juiz precisou ponderar diante de todo o material comprobatório sobre a responsabilidade civil pelos reparos havidos como necessários no imóvel após a desocupação do locatário, com destaque à mão-de-obra e material para pintura, conserto, troca e colocação de alguns itens como portão eletrônico, itens hidráulicos, vidros, portas e armários e, limpeza, sustentando a imobiliária que o imóvel estava em bom estado quando do início da locação, conforme laudo de vistoria inicial e, ainda, acrescentando que o locatário fez mau uso do imóvel ao longo dos sete anos de locação, constatado na vistoria final, sem manutenção que lhe cabia. Apontou que ele tinha diversos gatos como animais de estimação, os quais deixaram dejetos de fezes e urina, tanto no interior da residência, quanto nas calhas, que chegaram entupir, enferrujou e deteriorou, deixando de conter as águas da chuva, o que levou a infiltrações no imóvel que, sequer foram informadas pelo locatário à locadora, para que fosse feito o reparo das calhas, acabando por comprometer o reboco e pinturas nas paredes, enferrujando janelas e portas de ferro, deteriorando alguns dos armários.
O locatário reafirmou o desgaste natural do imóvel. Quanto à ausência de notificação de vistoria, documentos demonstraram que ele tomou ciência do agendamento na ocasião em que entregou as chaves do imóvel na imobiliária administradora. “Não há como se olvidar das obrigações contratuais assumidas pelo réu, como fiador e devedor solidário, para responder não só pela inadimplência dos aluguéis e encargos, mas também, pelos reparos
dos danos causados no imóvel pelo locatário, conforme cláusulas […] do contrato”, diz a sentença.
Responsabilidades de locador e locatário
Quanto aos danos no imóvel, a vistoria final, assim como a prova documental e testemunhal, demonstraram à Justiça que, de fato, o bem locado apresentava diversos problemas, dentre eles alguns associados a desgaste natural do imóvel (troca de itens hidráulicos, conserto, troca e reposição de torneiras, maçanetas, fechaduras, vidros, tacos, sinteco, portão eletrônico), mas também outros decorrentes de mau uso pelo locatário (paredes, portas e janelas compintura descascada, deterioradas e móveis deteriorados, em razão das infiltrações decorridas do vazamento das calhas danificadas pelos dejetos dos animais de estimação do locatário).
Quanto aos dejetos dos animais, o locatário não provou que lá estavam antes da locação. “A propósito, sequer há nos autos comprovação de que o locatário tivesse reclamado ou
notificado a autora acerca da deterioração da calha e infiltrações no bem, ônus que lhe cabia, não havendo, como impor à autora a culpa por não ter reparado danos que sequer tivera ciência. Frisa-se, a exaustão, trata-se de dever imposto ao locatário não só a manutenção e zelo pelo bem locado, de modo a devolvê-lo ao final da locação, nas mesmas boas condições em que o locara, cuidando do mesmo como se fosse seu, mas também, o dever de comunicar ao locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a este, nos exatos termos da Lei […]”.
Conforme o juiz, há de se impor ao réu o dever de arcar com os custos de materiais e mão-de-obra, especificamente destinados a reparação dos itens distinguidos, inclusive, os custos com limpeza do imóvel e uso de produtos para eliminar o mau cheiro deixado no mesmo pelos dejetos dos animais, o que deverá ser objeto de apuração em fase de liquidação.
Quanto aos demais danos havidos no imóvel, o magistrado reconheceu-os como desgastes naturais do imóvel, atrelados, portanto, a circunstâncias ordinárias de uso, coberta pela prestação dos aluguéis mensais. “Não se olvide que a obrigação propter rem recaída sobre o locatário que emerge do contrato de locação se refere à contraprestação do uso do
imóvel, implicando na presunção de que referidos desgastes dele decorrente motivariam,
constituiriam a composição do valor dos aluguéis”.
Na sentença, que transitou em julgado nesta semana, ficou estabelecido, que parte dos pedidos da imobiliária foi acolhida: pagamento de reparos necessários no imóvel, no que tange aos valores despendidos com materiais e mão-de-obra para limpeza e eliminação do mau cheiro no imóvel locado, assim como para pintura das paredes e teto, das portas e janelas de ferro que enferrujarame conserto dos armários embutidos deteriorados do imóvel.
Ambas as partes deverão arcar com os honorários e ratear as custas do processo.
Foto: Freepik
Deixe uma resposta