por Bruna Silveira Dias
Resumo: esse artigo visa informar Para inquilinos que buscam estabilidade e previsibilidade em seus contratos de locação, entender os direitos e limitações impostos pela legislação é essencial. Em meio às flutuações do mercado imobiliário, a lei oferece salvaguardas que protegem o locatário contra aumentos inesperados no valor do aluguel. Este artigo destaca as principais disposições legais que limitam a revisão de aluguel, enfatizando a segurança proporcionada aos inquilinos.
À medida que o mercado imobiliário flutua, influenciando o valor dos aluguéis tanto para cima quanto para baixo, locadores e locatários podem se ver diante da necessidade de renegociar os termos do aluguel. Na ausência de um consenso sobre o ajuste do valor, a alternativa restante é buscar uma solução legal, por meio de um processo de revisão do aluguel na esfera judicial. De acordo com a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, é necessário que o contrato de locação esteja em vigor por um período mínimo de três anos para que qualquer uma das partes envolvidas — seja o locador ou o locatário — possa requisitar uma revisão judicial do valor do aluguel, com o intuito de realinhá-lo aos preços praticados no mercado. Essa disposição legal visa promover estabilidade e prevenir mudanças precipitadas no contrato, protegendo tanto locadores quanto locatários de ajustes inesperados e potencialmente injustos.
A Impossibilidade de Revisão Antes de Três Anos
A legislação é clara ao estabelecer que, antes de completados três anos de contrato, não é admissível a revisão do valor do aluguel, mesmo que haja valorização ou desvalorização imobiliária que, acarrete onerosidade excessiva ou mudanças significativas nas condições econômicas de uma das partes. Esta disposição visa impedir alterações precipitadas e garantir a segurança jurídica nas relações locatícias.
Nesse sentido, foi o posicionamento do Tribunal de Justiça de São Paulo para recusar o processo do Locatário que visava aumentar o valor do aluguel antes do prazo legal de três anos, contados do acordo extrajudicial, vejamos ementa:
Locação. Imóvel não residencial. Ação revisional de aluguel. Ajuizamento antes do decurso do prazo de três anos do último acordo ou contrato que alterou o valor do locativo. Não preenchimento do requisito temporal para propositura da ação revisional. Falta de interesse processual. Carência. Extinção do processo sem resolução do mérito corretamente decretada. Precedentes. Recurso desprovido, com observação. O último aditamento do contrato realizado em 10/01/2019 e que implicou na redução do valor do locativo foi efetuado há menos de três anos do ajuizamento da ação, não tendo sido observado o prazo previsto no referido artigo 19 da Lei 8.245/91, razão pela qual ausente o interesse processual, o caso era mesmo de extinção da demanda revisional. (TJ-SP – AC: 10561204520208260002 SP 1056120-45.2020.8.26.0002, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 27/01/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023).
Nesta senda, o respeito ao período de três anos antes de solicitar uma revisão do valor do aluguel é fundamental para manter a estabilidade e a previsibilidade nas relações de locação, minimizar disputas e garantir que as revisões sejam feitas de forma justa e fundamentada. O caso do Tribunal de Justiça de São Paulo serve como um lembrete prático da importância de seguir rigorosamente as disposições legais, evitando ações prematuras que não atendem aos requisitos estabelecidos pela lei e mesmo que o contrato preveja forma diferente.
Acordo e Cautelas do Inquilino
É bastante comum, especialmente no início do ano, que inquilinos recebam avisos sobre reajustes de aluguel por parte dos proprietários ou agências imobiliárias. Surge então a questão crucial: até onde pode ir o reajuste imposto pelo proprietário?
A chave para entender os limites desse reajuste está no contrato de locação. Suponha que exista um contrato com duração de cinco anos que estipule reajustes anuais. Nesse caso, o critério para o reajuste já está definido. Conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato, o aumento nos aluguéis residenciais e comerciais não deve exceder o índice oficial de inflação do país, geralmente representado pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Assim, qualquer tentativa de reajustar o aluguel acima dos índices acordados no contrato (como o IPCA ou o IGPM), justificando-se pela valorização imobiliária, só é válida com o consentimento expresso do inquilino. Se o inquilino se opuser ao aumento proposto e o contrato ou o último acordo firmado tiver menos de três anos, o valor do aluguel não deverá ser alterado.
Mas o que fazer se o proprietário insistir em não aceitar o pagamento do aluguel sem o reajuste? Uma solução é recorrer à consignação em pagamento por via judicial, depositando o valor do aluguel em juízo. Isso protege o inquilino contra possíveis multas ou infrações contratuais, assegurando que sua obrigação de pagamento seja cumprida de acordo com os termos originais do contrato.
Conclusão
Analise cuidadosamente os termos do seu contrato e evite concordar com ajustes de aluguel sem antes buscar orientação jurídica. A aceitação, por parte do inquilino, de um aumento considerado abusivo pode resultar na perda do direito à revisão do aluguel durante o período trienal, que passará a ser contado a partir da data dessa aceitação. Este artigo tem o propósito de elucidar aspectos contratuais importantes da legislação de locações, enfocando na salvaguarda dos direitos dos inquilinos. Contudo, é fundamental salientar que ele não substitui a necessidade de uma avaliação detalhada por parte de um advogado especializado.
Bruna Silveira Dias é advogada desde 2016, atuação em todo país; Especialista em Direito dos Servidores Públicos e do Passageiro. Pós-graduada em Direito Público, Direito Empresarial e Tributário pelo Instituto Júlio Cesar Sanches e Faculdade INESP -SP. É Membro da Diretoria da Escola Superior de Advocacia Tocantins – ESA, responsável pelo departamento de assuntos discentes. É Professora de cursos especializados de Marketing Jurídico para advogados, pioneira na comunicação digital de advogados no Tocantins. influenciadora digital da educação jurídica e Palestrante. É Vogal – Suplente da Junta Comercial do Estado do Tocantins – JUCETINS, 2022-2025. Contato: @brunadias.sj e @advsilveira1
Os artigos assinados representam a opinião do(a) autor(a) e não o pensamento do DJ, que pode deles discordar
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