Por Fabiano Morais
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que regulamente a questão. A decisão, por maioria de votos, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, com repercussão geral (Tema 492).
O recurso foi interposto por uma moradora de um loteamento em Mairinque, Estado de São Paulo, contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que considerou legítima a cobrança, pela associação, de taxas de manutenção e conservação, mesmo de proprietário não-associado. Segundo o Tribunal o trabalho da entidade resulta em acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, e a não contribuição constituiria enriquecimento ilícito.
No STF, a moradora alegava que se tratava de loteamento urbano com vias públicas, e não de loteamento fechado ou condomínio. Argumentava, ainda, que não ficou comprovada a valorização dos terrenos e que, como não se beneficiava dos serviços oferecidos, estaria havendo enriquecimento ilícito da associação.
No julgamento do recurso, o Ministro Relator Dias Toffoli, afirmou que sem previsão legal que obriga o pagamento da taxa da associação, manter a cobrança como válida seria como obrigar o indivíduo a se associar, algo que não é compatível com a Constituição Federal.
O entendimento do Ministro foi que com o advento da Lei 13.465/2017, que definiu uma responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lote, passou a ser permitida essa cobrança, visto que se criou uma relação entre os titulares e a administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado, desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e disciplina neles adotadas.
Além disso, como os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre o uso do solo, caso haja eventual lei local permitindo essa cobrança, ela não dependerá da Lei 13.465/2017 para ter validade.
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Fabiano Morais é advogado desde 2007, especialista em Direito Imobiliário, pós-graduado com especialização MBA em Direito Imobiliário e pós-graduado em Direito Civil.
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