Impactos jurídicos ocasionados pela atual pandemia nas locações comerciais

Por Kaio Cesar Pedroso

Será que a ocorrência da atual pandemia pode justificar a intervenção do Poder Judiciário para garantir o equilíbrio financeiro nas locações comerciais?

É de notório conhecimento os efeitos nefastos ocasionados pela pandemia na economia brasileira, impedindo a normal continuidade das atividades comerciais, afora, é claro, o alarmante número de vidas que infelizmente se foram.

Governos estaduais e municipais, por consequência do constante agravamento do quadro pandêmico, resolveram por editar decretos e regulamente com o objetivo de tentar neutralizar ou ao menos minimizar os efeitos gerados pela rápida disseminação do vírus. Consequentemente, inúmeras atividades, diga-se não essenciais, foram suspensas.

Assim, num primeiro momento, diversos contratantes e contratados buscaram estabelecer por mútuo consentimento, novas balizas contratuais com vistas a flexibilizar inúmeras espécies de obrigações já em curso, diretamente impactadas pela crise econômica ocasionada pela suspensão da atividade empresarial.

Porém, lamentavelmente, em inúmeras situações a fixação de novos termos e condições contratuais, direcionados a uma nova realidade presente, revelaram-se inviáveis, senão impossíveis. Em muitos casos, o impacto econômico foi de tamanha repercussão, que ocasionou o encerramento de atividades comerciais.

Assim, no caso do Brasil, contratos das mais diversas naturezas e com os mais variados objetos foram então descumpridos ou descontinuados e, por via de consequência, diante da inegável insensibilidade e incompreensão de muitos contratantes, foram tais pactos levados à solução pelas mãos do Poder Judiciário.

No caso das relações locatícias em especial, muitos locatários buscaram a tutela jurisdicional a fim de que lhes fosse permitido, ao menos enquanto vigentes as políticas de isolamento social, a redução, a suspensão ou até mesmo a repactuação por completo do valor e da obrigação de pagar aluguel. Tais ações foram construídas sobre o entendimento de que a redução dos alugueis se faz por necessária, para não dizer obrigatória, com vistas a adequar o que se convencionou denominar de equilíbrio econômico financeiro do contrato.

Mas não se trata de um caminho tão fácil e óbvio como se pode imaginar. Não basta simplesmente dizer o que quer, o que se necessita.

A jurisprudência construída ao longo dos últimos 12 meses, demonstrou a exigência de se comprovar e demonstrar, dentre outros fatores, a dificuldade financeira do contratante/locatário em arcar com suas obrigações. Ou seja, o que o juízo quer saber e que espera que fique demonstrado é se o advento da atual pandemia e todas as suas repercussões no cotidiano causou, no caso a ser apreciado, considerável abalo na situação econômica, tornando o contrato inviável ou até mesmo impossível de ser cumprido. Este é, aliás, o fator primordial de análise, sem o qual não há como prosperar qualquer pretensão, tal como, por exemplo, a de revisão dos alugueis.

Fato é que, o agravamento da pandemia e por consequência a implementação dos atos administrativos dela decorrentes, contribuíram para o significativo aumento de ações em que os locatários buscam judicialmente, ainda que temporariamente, a isenção ou a diminuição do valor do aluguel inicialmente ajustado.

O Judiciário, por sua vez o último player dos desacordos comerciais, tem se debruçado sobre as situações que lhe são postas, sendo que, inexiste, até o momento, um consenso quanto aos casos em que a isenção ou a redução do valor do aluguel deverá ocorrer e, em relação a este último, o seu respectivo percentual.

De todo modo, o entendimento atual é no sentido de que, em determinadas situações devidamente comprovadas, a pandemia justifica sim a intervenção do Poder Judiciário para o fim de garantir o equilíbrio econômico nas locações comerciais.

Kaio Cesar Pedroso é advogado especialista em Direito Civil, Processual Civil, Contratual e Advocacia Extrajudicial. Mestrando em Direito, Justiça e Desenvolvimento.

Artigos assinados correspondem ao pensamento de seus autores e não refletem, necessariamente, a opinião do DJ, que pode deles discordar

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