Diferença entre Contrato de Promessa de Compra e Venda e Escritura de Compra e Venda de Imóvel

por Fabiano Morais

No Direito Imobiliário brasileiro, é crucial entender a distinção entre o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a escritura pública de compra e venda de imóvel.

Ambos os documentos são essenciais em transações imobiliárias, mas têm finalidades e efeitos jurídicos diferentes.

Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de promessa de compra e venda é um acordo preliminar entre as partes, onde o vendedor se compromete a vender e o comprador a comprar um imóvel, nas condições estipuladas.

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 417, define:

Art. 417. A promessa de compra e venda, ou promessa de alienação, é o contrato pelo qual uma das partes se compromete a transferir o domínio de certa coisa, e a outra, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Características:

1. Bilateral: Gera obrigações para ambas as partes.
2. Obrigacional: Não transfere a propriedade imediatamente, mas cria uma obrigação de fazer (transmitir o imóvel).
3. Formalidade: Pode ser realizado por instrumento particular, mas é recomendável que seja feito por escritura pública para maior segurança jurídica.

Efeitos:

• Obrigação de Cumprir: Ambas as partes são obrigadas a cumprir o que foi acordado no contrato.
• Direito de Preferência: O comprador tem o direito de preferência na aquisição do imóvel.

Aspectos Práticos:

• Flexibilidade: Permite ajustes nas condições de pagamento e prazos de entrega do imóvel.
• Custo: Em geral, possui menor custo em comparação à escritura pública.

Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel

A escritura pública de compra e venda de imóvel é o documento que efetiva a transferência da propriedade do imóvel.

O artigo 108 do Código Civil Brasileiro estabelece:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Características:

1. Unilateral: Apenas uma das partes (vendedor) tem obrigação de transferir a propriedade.
2. Translativa de Direitos: Transfere imediatamente a propriedade do imóvel.
3. Formalidade: Deve ser realizada por meio de escritura pública.

Efeitos:

• Transmissão da Propriedade: A propriedade do imóvel é transferida para o comprador.
• Segurança Jurídica: Maior segurança em relação ao contrato de promessa de compra e venda.

Aspectos Práticos:

• Segurança Jurídica: A escritura pública oferece maior proteção aos direitos das partes.
• Exigência Legal: Obrigatória para imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente.

Conclusão

A compreensão correta das diferenças entre o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a escritura pública de compra e venda de imóvel é fundamental para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias.

Ambos os documentos têm finalidades distintas: enquanto o contrato de promessa cria uma obrigação de fazer, a escritura efetiva a transferência da propriedade.

Para assegurar a eficácia e segurança das transações imobiliárias, é imprescindível contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Fabiano Morais é advogado especializado em Direito Imobiliário, registrado na OAB/SP sob o número 262.051. Possui MBA em Direito Imobiliário e é membro ativo da Comissão de Direito Imobiliário e da Coordenadoria de Mercado Imobiliário Financeiro da OAB/SP.
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