Adjudicação compulsória extrajudicial

por Fabiano Morais

A Medida Provisória 1085/2021 foi aprovada pelas duas casas do Congresso Nacional, com algumas emendas e aguarda sanção presidencial. Trata-se de um novo marco para o mercado imobiliário, especialmente no que tange a possibilidade da realização de novos procedimentos pela via extrajudicial.

Uma das novidades da MP é a possibilidade do requerimento da adjudicação compulsória de imóvel diretamente pela via extrajudicial nos registros de imóveis, semelhante à usucapião extrajudicial.

O fundamento legal está previsto no artigo 216-B da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que exige a participação de advogado e procuração com poderes especiais.

Estão legitimados para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários, ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o próprio promitente vendedor.

É requisito fundamental a comprovação do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis do endereço do imóvel.

Semelhante à usucapião, é necessário fazer ata notarial, lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa.

É indispensável que haja prova do pagamento do preço contratado na promessa de venda, além de certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação.

O tema deve ser objeto de regulamentação pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados, que podem dispor sobre detalhes, como o cabimento de intimação por edital, o valor da causa, etc. Porém, a norma tem aplicação imediata e os pedidos podem ser feitos desde já.

O compromisso de compra e venda ou simplesmente a “promessa de venda” é a forma mais comum de contratação preliminar para aquisição de um imóvel, especialmente na faixa social de baixa renda. A adjudicação compulsória extrajudicial tende a facilitar que os promitentes compradores tornem os legítimos proprietários.

Trata-se de um avanço, tendo em vista que a ação de adjudicação compulsória pela via judicial é morosa e onerosa para quem pleiteia o direito à propriedade.

Outro ponto relevante é a possibilidade da adjudicação compulsória inversa, ou seja, quem vendeu um imóvel e não deseja que a propriedade continue no seu nome, poderá solicitar o procedimento para haver transferência da propriedade para o promitente comprador.

Em resumo, ficamos esperançosos que haja a sanção presidencial sem vetos o mais breve possível.

Fabiano Morais é advogado especialista em Direito Imobiliário

Os artigos assinados representam a opinião do(a) autor(a) e não o pensamento do DJ, que pode deles discordar