Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a liminar que impede o Município de Limeira de incluir valores de construção futura na base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na venda de frações ideais de terreno vinculadas a um empreendimento imobiliário na cidade.
A liminar havia sido concedida em fevereiro pela Vara da Fazenda Pública, em mandado de segurança impetrado por compradores e pela incorporadora responsável pelo empreendimento. A controvérsia envolve a forma de cálculo do imposto nas operações de aquisição de terreno com previsão de construção futura financiada.
No último dia 2, o desembargador Raul de Felice, da 15ª Câmara de Direito Público do TJSP, despachou no agravo de instrumento interposto pelo Município e indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo, mantendo os efeitos da decisão liminar até o julgamento do recurso.
Entenda o caso
O ITBI é um imposto municipal cobrado na transmissão de imóveis entre pessoas vivas. A discussão no processo diz respeito à base de cálculo do tributo: se o imposto deve incidir apenas sobre o valor do terreno efetivamente transmitido ou também sobre o valor da construção futura prevista no contrato.
No mandado de segurança, os impetrantes sustentaram que, no momento da transmissão das frações ideais do terreno, ainda não existe edificação. A construção, segundo apontado, depende da liberação progressiva de recursos por instituição financeira e ocorrerá após a transferência do imóvel.
Por esse motivo, pediram que as guias de ITBI fossem emitidas considerando exclusivamente o valor da fração ideal do terreno indicado nos contratos de compra e venda celebrados com a Caixa Econômica Federal, sem inclusão de valores relativos à obra futura ou ao montante global do financiamento.
Decisão em Limeira
Ao analisar o pedido liminar, a Vara da Fazenda Pública de Limeira entendeu que estavam presentes os requisitos para concessão da medida.
A decisão destacou que o ponto central da controvérsia é definir se o ITBI pode abranger benfeitorias futuras que ainda não existem no momento do fato gerador do imposto. Segundo o juízo, a análise preliminar indicou plausibilidade jurídica na tese apresentada.
Foram mencionadas as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal, que estabelecem que o ITBI não incide sobre construção realizada pelo adquirente, mas apenas sobre o que estiver construído ao tempo da alienação do terreno ou antes da promessa de venda.
Também foi citado precedente do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113), segundo o qual a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
Com base nesses fundamentos, a liminar determinou:
• a emissão das guias de ITBI considerando apenas o valor da fração ideal do terreno;
• que o Município se abstenha de exigir o imposto sobre valores referentes à construção futura ou sobre o valor total dos contratos de financiamento, até decisão final do processo.
A decisão ressaltou ainda que o empreendimento está enquadrado no programa federal de habitação Programa Minha Casa Minha Vida e que a exigência de valor superior poderia impactar a viabilidade econômica das aquisições.
Agravo do Município
O Município de Limeira interpôs agravo de instrumento contra a decisão. No recurso, sustentou que os contratos firmados com a Caixa têm como objeto a aquisição de terreno e construção, e que a incorporadora assume a responsabilidade pela entrega da unidade pronta.
Argumentou também que o ITBI deve incidir sobre o valor total do negócio jurídico, mencionando precedente do STJ (AREsp nº 2.508.461-RS), além de defender que há distinção entre aquisição de terreno para construção pelo próprio comprador e incorporação imobiliária direta.
O Município pediu a concessão de efeito suspensivo para reformar a decisão e permitir a cobrança do imposto sobre o valor total.
Decisão no TJSP
Ao analisar o pedido de tutela recursal, o desembargador Raul de Felice consignou que não estavam presentes, naquele momento, os requisitos necessários para a concessão da medida, como a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave ou de difícil reparação.
O despacho também mencionou o entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal nas Súmulas 110 e 470, relativas à incidência do ITBI sobre construções.
Com isso, permanece válida a liminar concedida pela Vara da Fazenda Pública de Limeira até o julgamento definitivo do agravo e do próprio mandado de segurança.
O processo segue em tramitação.
Foto: TJSP
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