Dois limeirenses ajuizaram ação de rescisão contratual com devolução de valores pagos contra uma empresa de empreendimentos imobiliários responsável por loteamento fechado em Águas de Santa Bárbara. Eles firmaram contrato de compra e venda de um imóvel em 2019 pelo valor de R$ 167.289,01, mas sem mais condições financeiras de manter o contrato ativo, após o pagamento da quantia total de R$ 73.259,18, tentaram o distrato.
Conforme a ação, no valor pago, já estavam deduzidos os valores de corretagem, taxa de conservação, contribuição social e fundo de transporte.
Os limeirenses contam que foram surpreendidos pela cobrança de multas extremamente altas e desproporcionais, além de não receberem de volta o valor que pagaram na vigência do contrato. Ele pediram em juízo a devolução dos valores pagos com retenção de 20%. Para eles, não há justificativa para aplicação de taxa de fruição, pois trata-se de mero terreno sem qualquer edificação, que nunca foi utilizado pelos autores ou trouxe qualquer proveito econômico.
Foi indeferida a tutela de urgência de rescisão contratual, sendo deferida apenas a determinação para que a empresa se abstivesse de negativação e suspensão da exigibilidade dos débitos. O caso passou a ser instruído.
Regularmente citada, a empresa de empreendimentos imobiliários não apresentou contestação no prazo legal. Foi decretada a revelia da ré, presumindo-se verdadeiras as alegações iniciais.
O juiz Ricardo Truite Alve, pela 5ª Vara Cível, sentenciou no último dia 11 e entendeu que o contrato deve mesmo ser rescindido por iniciativa dos autores.
O magistrado pontuou que, de acordo com o princípio da autonomia da vontade das partes, seria aplicável ao caso o contrato em tela, e não o artigo 32-A da Lei 6.766/79. “Entretanto, nos termos do artigo 413 do Código Civil, essas penalidades devem ser reduzidas, pois se mostram manifestamente excessivas, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
A aceitação das cláusulas penais contratuais do caso redundaria em uma retenção de 10% sobre o valor total do contrato, corrigido monetariamente, mais 0,5% ao mês pela fruição do terreno, além de tributos e o custo de eventuais reparos. “Evidentemente que a aplicação dessa sanção violaria o disposto no artigo 53 caput da Lei nº 8.078/90, configurando verdadeiro enriquecimento ilícito e, por isso deve ser reduzida, nos termos do artigo 413 do Código Civil. Destarte, as cláusulas penais contratuais ficam limitadas a 20% do valor total das prestações pagas pelos compromissários compradores”, diz outro trecho da sentença.
Quanto ao IPTU, conforme o magistrado, são de responsabilidade dos autores a partir da primeira prestação do lote, de acordo com cláusula do contrato, já que a responsabilidade da vendedora sobre tal tributo permaneceu somente até a data da assinatura do contrato, conforme outra cláusula.
Ao final, a ação foi julgada parcialmente procedente. A empresa deverá restituir os valores comprovadamente pagos pelos autores, de uma só vez – permitindo-se a retenção dos 20%. Não integrarão a restituição a taxa de corretagem, as contribuições sociais para o clube, o fundo de transporte, além de eventuais débitos de IPTU e das taxas deconservação de responsabilidade dos compradores. “Por outro lado, não cabe a cobrança do pagamento de 0,5% ao mês a título de fruição do terreno não construído”.
Cabe recurso.
Foto: Freepik
Deixe uma resposta