por Alexandre Rolim de Sá
Há uma expressão bastante conhecida na economia segundo a qual não existe almoço grátis. No mercado de cotas imobiliárias, porém, essa máxima costuma ser colocada à prova. Convites para almoços, jantares, passeios e outras cortesias se tornaram parte da estratégia comercial de diversos empreendimentos turísticos, especialmente aqueles estruturados sob o regime da multipropriedade.
A multipropriedade, vale dizer, é um instituto perfeitamente lícito e regulamentado pela Lei nº 13.777/2018. Em linhas gerais, permite que várias pessoas sejam proprietárias do mesmo imóvel, cada qual com o direito de utilizá-lo durante determinado período do ano. O modelo atende a uma demanda legítima do mercado e pode representar uma solução interessante para quem busca um imóvel de lazer sem suportar, sozinho, todos os custos de aquisição e manutenção.
A controvérsia raramente está no produto. Ela costuma surgir na maneira como esse produto é oferecido ao consumidor.
Quem já frequentou destinos turísticos provavelmente conhece a cena. Promotores distribuem convites para uma apresentação “rápida”, normalmente acompanhada da promessa de algum benefício imediato. A reunião, que deveria durar poucos minutos, frequentemente se prolonga por horas. Ao longo desse período, sucedem-se apresentações, vídeos, depoimentos, simulações financeiras e sucessivas abordagens de diferentes vendedores, quase sempre acompanhadas da afirmação de que aquela condição comercial é exclusiva e desaparecerá tão logo o consumidor deixe o local.
Esse ambiente merece reflexão. Decisões patrimoniais relevantes exigem tempo para comparação, pesquisa e leitura cuidadosa da documentação. Não parece compatível com essa lógica incentivar a celebração de contratos de elevado valor sob o argumento de que a oportunidade deixará de existir em questão de minutos.
Naturalmente, isso não significa que toda venda realizada nesse contexto seja irregular. Empresas podem utilizar técnicas de marketing para divulgar seus produtos, oferecer brindes e criar campanhas promocionais. O limite jurídico, entretanto, surge quando a estratégia comercial compromete o direito do consumidor de formar sua vontade de maneira livre, consciente e suficientemente informada.
O Código de Defesa do Consumidor não protege apenas contra cláusulas abusivas. Ele também assegura transparência durante toda a fase pré-contratual. Informações sobre preço, taxas periódicas, disponibilidade de uso, regras de intercâmbio, restrições, encargos futuros e condições de eventual rescisão não podem ser apresentadas de forma superficial nem diluídas em contratos extensos entregues apenas no momento da assinatura.
Outro aspecto frequentemente discutido envolve as promessas feitas durante a apresentação. Valorização garantida, facilidade de revenda, rentabilidade, acesso irrestrito à rede de hotéis ou disponibilidade permanente de datas são afirmações que, se utilizadas para convencer o consumidor a contratar, não podem ser tratadas como mero discurso de vendas. A publicidade integra a oferta e produz consequências jurídicas quando se distancia da realidade.
Também não existe uma resposta única para todas as situações envolvendo o direito de arrependimento. A aplicação do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor depende das circunstâncias específicas da contratação e ainda desperta debates na jurisprudência, sobretudo quando a negociação ocorre em ambientes turísticos ou fora do estabelecimento comercial. Generalizações, nesse ponto, costumam produzir mais desinformação do que esclarecimento.
O consumidor que recebe esse tipo de convite não precisa desconfiar de todo empreendimento, mas deve desconfiar da urgência. Um investimento que produzirá efeitos financeiros durante anos dificilmente perderá sua qualidade porque o contrato foi assinado amanhã, e não hoje. Se a proposta realmente é vantajosa, haverá tempo para levá-la para casa, analisar os documentos, comparar alternativas e, se necessário, buscar orientação jurídica antes de assumir uma obrigação que poderá acompanhá-lo por muito tempo.
É justamente nesse momento que a velha máxima volta a fazer sentido. O almoço pode até ser gratuito. A decisão tomada durante ele, essa quase nunca é.
Alexandre Rolim de Sá é advogado | OAB/CE 49.750.
Os artigos assinados representam a opinião do(a) autor(a) e não o pensamento do DJ, que pode deles discordar
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