por Fabiano Morais
Investir em imóveis por meio de leilões judiciais e extrajudiciais tem se tornado uma alternativa cada vez mais comum para quem busca adquirir bens abaixo do valor de mercado. No entanto, após a arrematação, surge uma dúvida frequente: como garantir a posse do imóvel, especialmente quando o antigo proprietário tenta anular o leilão?
A boa notícia é que a legislação brasileira, aliada à jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), assegura ao comprador o direito à imissão na posse, mesmo que haja ação judicial em andamento.
O que é imissão na posse?
A imissão na posse é o direito de o novo proprietário ingressar no imóvel adquirido em leilão quando ele se encontra ocupado. Esse direito é válido tanto para leilões judiciais (determinados pela Justiça) quanto para leilões extrajudiciais (regidos pela Lei nº 9.514/97).
No caso dos leilões judiciais, o artigo 901, §1º do Código de Processo Civil estabelece:
“Assinada a carta de arrematação, o arrematante poderá pedir sua imissão na posse, expedindo-se mandado, ainda que haja recurso pendente de julgamento.”
Já nos leilões extrajudiciais, a posse é garantida com o registro da propriedade em nome do arrematante, conforme o artigo 1.228 do Código Civil:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha.”
Portanto, mesmo que o antigo morador questione judicialmente o leilão, o novo proprietário pode exercer seu direito à posse, salvo se houver decisão judicial expressa que suspenda os efeitos da arrematação.
E se houver ação para anular o leilão?
É relativamente comum que o antigo proprietário ajuíze ação alegando nulidades ou irregularidades no procedimento do leilão. No entanto, o entendimento do TJSP é firme no sentido de que a mera existência de uma ação anulatória não impede a imissão na posse do arrematante.
A Súmula 5 do TJSP também reforça essa segurança jurídica:
“Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.”
Em resumo, o arrematante não responde por litígios anteriores entre o devedor e o credor, e seu direito à posse deve ser respeitado.
O que você pode fazer para agilizar a imissão na posse
Para garantir seu direito com segurança e agilidade, vale seguir alguns cuidados práticos:
• Organize toda a documentação da arrematação
Tenha em mãos a carta de arrematação (no caso judicial) ou o auto de leilão e o registro imobiliário (no caso extrajudicial). Esses documentos comprovam sua legitimidade.
• Acompanhe os processos relacionados ao imóvel
Monitorar ações de anulação, embargos ou recursos ajuda a antecipar medidas e evitar surpresas.
• Verifique o status no cartório de registro de imóveis
Confirme se o imóvel já está oficialmente registrado em seu nome, o que consolida sua condição de proprietário.
• Evite abordagens diretas com ocupantes
A entrada no imóvel deve ocorrer por via legal. Forçar a posse pode gerar consequências civis e criminais.
• Consulte um advogado especialista em direito imobiliário
Contar com orientação especializada faz diferença em decisões estratégicas e na condução do processo com segurança jurídica.
Conclusão
A imissão na posse é um direito previsto em lei e amplamente reconhecido pela jurisprudência. Se você arrematou um imóvel em leilão, seja judicial ou extrajudicial, e ele está ocupado, é possível garantir sua posse mesmo diante de ações judiciais movidas pelo antigo proprietário.
Estar bem informado, reunir os documentos corretos e agir com prudência são atitudes que fazem toda a diferença para transformar uma arrematação em um investimento seguro e rentável.
Fabiano Morais é advogado especialista em direito imobiliário, inscrito na OAB/SP sob o número 262.051, com escritório na cidade de Limeira-SP e atendimento online em todo o Estado de São Paulo. Possui Pós-Graduação e MBA na área. É membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Comissão de Mercado Imobiliário e Financeiro da OAB/SP. Redes Sociais: @fabianomoraisadv
Os artigos assinados representam a opinião do(a) autor(a) e não o pensamento do DJ, que pode deles discordar
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