O valor destinado à futura construção de uma unidade autônoma não integra a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando a operação envolve a aquisição da fração ideal do terreno e a edificação ainda será realizada. Com esse entendimento, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento ao recurso relacionado a um empreendimento imobiliário em Limeira e afastou a incidência do tributo sobre o montante destinado à construção futura.
O caso envolve um condomínio em construção. Os autores impetraram mandado de segurança para que o ITBI incidisse exclusivamente sobre o valor correspondente à aquisição da fração ideal do terreno vinculada à unidade autônoma, excluindo da base de cálculo o preço da futura construção. A segurança havia sido negada em primeira instância.
No recurso, sustentaram que os contratos estabeleciam uma separação entre a aquisição da fração ideal do terreno e a construção futura, que seria realizada por empreitada mediante financiamento habitacional. Argumentaram ainda que os valores relativos ao terreno seriam destinados ao alienante, enquanto os recursos para a construção seriam liberados em parcelas conforme o andamento da obra. No julgamento realizado no dia 24, a advogada do empreendimento sustentou oralmente.
O Município de Limeira defendeu a manutenção da sentença. Alegou, entre outros pontos, que, na incorporação imobiliária direta, o negócio seria unitário e indivisível, pois o adquirente compraria o imóvel futuro acabado. Para a municipalidade, considerar apenas a fração do terreno representaria subavaliação fiscal e poderia resultar em tratamento desigual entre contribuintes.
Relator da apelação, o desembargador Botto Muscari afastou inicialmente as preliminares apresentadas pelo município. Reconheceu a legitimidade da empresa para integrar o polo ativo do mandado de segurança por considerar que ela possui interesse jurídico direto na emissão das guias do ITBI, necessárias ao registro dos contratos, à averbação da incorporação imobiliária e à liberação dos recursos destinados ao empreendimento.
Também rejeitou a alegação de inadequação da via escolhida. Segundo o relator, a controvérsia é essencialmente jurídica e consiste em definir a base de cálculo do ITBI na aquisição de fração ideal de terreno acompanhada de futura construção. Os documentos apresentados, acrescentou, eram suficientes para demonstrar o alegado direito líquido e certo.
No mérito, Botto Muscari concluiu que os contribuintes tinham razão. O relator destacou que o contrato analisado previa a compra e venda do terreno e o mútuo para a construção da unidade habitacional. O próprio instrumento registrava que a unidade autônoma ainda seria erguida e classificava a operação como “aquisição de terreno e construção de imóvel residencial urbano”.
Outro elemento considerado foi a individualização do preço do terreno. Conforme registrado no acórdão, uma das cláusulas contratuais fixou expressamente em R$ 21.357,59 o valor da compra e venda do terreno.
Para solucionar a controvérsia, o relator aplicou as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF). A primeira estabelece que o imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção realizada pelo adquirente, mas sobre aquilo que já estava construído no momento da alienação do terreno. A segunda afasta a incidência sobre construção realizada inequivocamente pelo promitente comprador, restringindo-a ao que havia sido construído antes da promessa de venda.
À luz dessas diretrizes e das características do contrato, Botto Muscari concluiu que o preço ajustado para a futura construção da unidade autônoma não integra a base de cálculo do ITBI. O imposto, no caso, deve recair sobre o valor correspondente à aquisição da fração ideal do terreno, sem alcançar o montante destinado à edificação futura.
Com isso, o relator votou pelo provimento da apelação e pela concessão do mandado de segurança, além de determinar que o Município de Limeira reembolse as custas e despesas processuais, com atualização monetária desde os desembolsos.
A 15ª Câmara de Direito Público do TJSP acompanhou o relator por unanimidade.
Ainda cabe recurso.
Foto: Pixabay
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