O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu pela manutenção do contrato de venda de imóvel que foi contestado por duas herdeiras contra as empresas responsáveis por um empreendimento habitacional. As mulheres receberam o imóvel após o falecimento da mãe (compradora original) e, sem interesse nem capacidade financeira para pagar as parcelas que restaram, pediram a rescisão do negócio e a devolução de todas as parcelas pagas.
Em primeira instância, a Justiça de Limeira julgou a ação procedente, mas o tribunal deu provimento ao recurso e validou o contrato de compra e venda do imóvel, que fica em Iracemápolis. O julgamento ocorreu nesta segunda-feira (15/9).
Compra, óbito e partilha
O lote foi adquirido pela mãe das duas mulheres, em abril de 2013. A compradora deu entrada de R$ 5,5 mil e assumiu o compromisso de pagar 132 parcelas mensais de R$ 620. Ela faleceu em 2021. O patrimônio foi partilhado no mesmo ano, com divisão de 50% para cada filha.
Em setembro de 2024, as herdeiras acionaram o Judiciário com a alegação de que não possuíam condições de arcar com as últimas 11 parcelas – cerca de R$ 20 mil. Como não tinham interesse no imóvel, elas pediram a rescisão do contrato e a devolução do dinheiro.
A Justiça julgou a ação parcialmente procedente. A decisão reconheceu a nulidade das cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade do compromisso de compra e venda. A sentença determinou que as duas empresas restituíssem o dinheiro de uma vez, com direito à retenção de 20% para cobrir as despesas administrativas.
Condições financeiras
No recurso, as empresas argumentam que as herdeiras assumiram o compromisso de cumprir o contrato firmado pela mãe. Apontou que elas têm condições financeiras. Cada uma recebeu cerca de R$ 440 mil na partilha dos bens. Defendeu a continuidade do contrato, uma vez que foram pagas 121 parcelas e só restam 11. Ou seja, 91,6% do imóvel já está quitado.
O relator, desembargador Alexandre Lazzarini, considerou essa quantia já acertada em seu voto. Para ele, o vínculo contratual deve ser preservado. “Vale lembrar que [as herdeiras] receberam bens suficientes para quitação do débito, em espécie, inclusive. Além disso, as rés [empresas] já cobraram a quantia faltante através da via apropriada, qual seja, execução de título extrajudicial, existindo informações de que o bloqueio financeiro é suficiente para quitação do débito”.
Adimplemento substancial
O tribunal aplicou a teoria do adimplemento substancial, aceita pela doutrina, jurisprudência e explicada pelo Enunciado nº 361 da IV Jornada de Direito Civil:
“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”
“A rescisão do contrato seria de extremo rigor e geraria prejuízos às vendedoras, que teriam que restituir, em uma única parcela, valores corrigidos por mais de dez anos, lembrando que o inadimplemento é inferior a 10%. Assim, razoável a manutenção do contrato”, concluiu a 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP.
O entendimento foi unânime pela improcedência da ação. Cabe recurso.
Foto: TJSP
Rafael Sereno é jornalista, escreve para o Diário de Justiça e integra a equipe do podcast “Entendi Direito”. Formado em jornalismo e direito, atuou em jornal diário e prestou serviços de comunicação em assessoria, textos para revistas e produção de conteúdo para redes sociais.
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