A Justiça de Limeira, no interior paulista, precisou solucionar um caso de bitributação: o imóvel está localizado na zona rural e passa por regularização fundiária, daí o pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR). No entanto, o Município passou a cobrar, em 2016, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sentença assinada no último dia 19 reconheceu a ilegalidade da cobrança municipal.
Trata-se de uma gleba rural parcelada em frações. A imobiliária autora da ação detém apenas 4,1% da propriedade, classificada como “chácara de recreio”. A regularização fundiária teve início no ano de 2015.
Duas cobranças
Até então, a dona do imóvel recolhia o ITR perante a Receita Federal – trata-se de um imposto federal. Contudo, nos exercícios de 2016 a 2018, o Município calculou o IPTU sobre a totalidade da área. Para a imobiliária, a cobrança do imposto pela Prefeitura é indevida, já que o imóvel não foi regularizado como loteamento, como exige o Código Tributário Nacional.
A autora destacou, na petição, que a Lei Complementar 442/2009 estabelece que o IPTU somente será lançado após a regularização do parcelamento ilegal. E mesmo que fosse devido o IPTU, a cobrança deveria ser proporcional à fração ideal de cada proprietário, e não sobre a totalidade do imóvel em nome de apenas um coproprietário.
Área com melhoramentos
O Município alegou que o imóvel em questão fica na Zona de Urbanização Específica (ZUE), declarada como área de expansão urbana pelo Plano Diretor. Cita a existência de dois melhoramentos que autorizam a cobrança do IPTU: abastecimento de água e escola primária localizada a menos de três quilômetros.
A juíza Graziela da Silva Nery, da Vara da Fazenda Pública, analisou toda a documentação e concluiu que o imóvel está em área originalmente rural e trata-se de parcelamento ilegal de solo. Até o momento da perícia judicial, a regularização fundiária não tinha sido concluída.
Princípio da legalidade
Para a magistrada, a determinação do Plano Diretor local em só lançar o IPTU após a regularização não pode ser ignorada. “Ao contrário, ela vincula a Administração Municipal, que não pode cobrar IPTU antes da regularização fundiária, sob pena de violar o princípio da legalidade”.
Assim, enquanto não regularizado o parcelamento, o imóvel permanece com características rurais, sujeitando-se ao ITR. “A cobrança simultânea de IPTU e ITR sobre o mesmo imóvel configura bitributação, vedada pelo artigo 154, I, da Constituição Federal”, finaliza a juíza.
A sentença declarou a inexigibilidade da cobrança do IPTU dos anos de 2016 a 2018 e proibiu o Município de voltar a cobrar o imposto até a completa regularização do imóvel. As partes podem recorrer.
Foto: Freepik
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