por Fabiano Morais
Está disposto no artigo 108 do Código Civil que não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Não obstante, a obrigatoriedade da escritura pública, é recomendável que haja a celebração de instrumento particular de compra e venda, ou compromisso de compra e venda do negócio imobiliário.
Trata-se de instrumento particular para definir a forma de pagamento, transferência da posse, comissão de corretagem, emolumentos, e outros dispositivos do negócio jurídico imobiliário.
Dentre as principais cláusulas que podem estar previstas no instrumento particular a cláusula resolutiva expressa é cláusula fundamental quando o imóvel é vendido de forma parcelada através de um instrumento particular de compromisso de compra e venda.
A sua previsão legal está no artigo 474 do Código Civil.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.
Modificando o entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 do Código Civil, o colegiado, por maioria, concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais. O referido entendimento foi proferido no REsp. nº 1789863.
Portanto, havendo estipulação da cláusula resolutiva expressa, e, ocorrendo a falta de pagamento pelo promitente comprador, o contrato estará resolvido sem a necessidade da propositura de ação judicial para rescisão do contrato, podendo o vendedor propor a ação de reintegração de posse imediatamente.
Fabiano Morais é pós-graduado com MBA em Direito Imobiliário e membro do Ibradim.
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