por Amanda Rodrigues
A 6ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao julgar a Apelação nº 5015840-63.2021.8.24.0008/SC, enfrentou recentemente uma questão de elevada relevância para o direito locatício: quais são os limites da responsabilidade do fiador quando as condições originais do contrato de locação sofrem alterações substanciais?
A resposta dada pelo Tribunal reforça um princípio central do sistema jurídico brasileiro: a fiança não se presume, tampouco se amplia por interpretação extensiva. Havendo modificação do contrato original especialmente com aumento de encargos e celebração de novo instrumento sem a anuência do garantidor), a responsabilidade fidejussória não pode ser mantida por mera inércia contratual.
A demanda foi ajuizada com pedidos cumulados de despejo, rescisão contratual e cobrança de aluguéis e encargos acessórios. Na sentença de origem, o juízo reconheceu:
a rescisão do contrato de locação;
a responsabilidade solidária entre locatário e fiador;
a prescrição de parte dos débitos reclamados;
a nulidade de multa contratual cumulativa;
a condenação ao pagamento de valores locatícios a partir de data determinada.
No recurso, o ponto de maior sensibilidade envolveu a situação do fiador. Em suas razões, este sustentou não ter anuído ao segundo contrato, e que sua assinatura não constava do novo instrumento. O TJSC acolheu a tese recursal nesse ponto específico.
O acórdão reconheceu que o apelante havia figurado como fiador no contrato original, contudo, entendeu que a obrigação não poderia ser estendida automaticamente ao novo contrato celebrado, pelos seguintes fundamentos, a ausência de assinatura do fiador no novo instrumento contratual, a modificação substancial das obrigações pactuadas, com majoração do valor do aluguel, e por fim a incidência do art. 835 do Código Civil e da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
A Súmula 214 do STJ é categórica: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” Esse enunciado constituiu o fundamento central da reforma parcial da sentença.
O acórdão reafirma que a garantia fidejussória comporta interpretação restritiva. Em termos práticos, isso implica reconhecer que o fiador não responde por obrigações constituídas após sua saída do contrato, se não tiver expressamente anuído. Também não pode ser surpreendido por aditamentos que ampliem unilateralmente o espectro de sua responsabilidade, tampouco assume automaticamente novos riscos pelo simples fato de ter figurado no contrato originário.
Essa orientação tutela a segurança jurídica e impede que a fiança se converta em garantia de eficácia indefinida, ampliada por interpretação extensiva em detrimento do garantidor.
O julgado também reforça distinção técnica fundamental entre duas situações: a prorrogação automática da locação (hipótese em que a fiança pode, em determinadas circunstâncias, subsistir nos termos da Lei nº 8.245/91) e a celebração de novo contrato com alterações substanciais (hipótese em que a anuência expressa do fiador é indispensável para a manutenção da garantia).
Para o garantidor, o acórdão possui impacto significativo: reafirma que sua obrigação não é ilimitada e deve ser aferida à luz do instrumento efetivamente subscrito.
Quando locador e locatário celebram novo ajuste, com majoração do aluguel e modificação de cláusulas essenciais, sem a participação do garantidor, não é possível presumir a continuidade do vínculo fidejussório.
O fiador responde pelo que assinou, não pelo que foi posteriormente convencionado sem sua concordância.
Essa premissa adquire especial relevância nos contratos comerciais, que com frequência são objeto de reajustes periódicos de aluguel, prorrogações contratuais, renegociações de encargos e condições e alterações formais ou informais mediante aditivo.
A ausência de rigor documental nessas situações torna o litígio praticamente inevitável.
Outro ponto apreciado pelo acórdão foi a cobrança do IPTU. O Tribunal manteve a exigência de pagamento ao locatário com fundamento na clareza da cláusula contratual que lhe atribuía tal obrigação.
Não havia prova de que o tributo estivesse embutido no valor do aluguel, nem de pacto de rateio entre os ocupantes do imóvel.
A mensagem prática é direta: cláusula contratual expressa que transfere o IPTU ao locatário é plenamente eficaz. Para afastá-la, seria necessária prova de inclusão do tributo no valor do aluguel ajustado, convenção diversa entre as partes, rateio efetivamente pactuado entre os ocupantes e outra circunstância documentalmente comprovada que infirme a cláusula. Ausentes provas nesse sentido, prevalece a disposição contratual.
Ainda, os réus alegaram a existência de acordo verbal para suspensão do reajuste do aluguel durante o período pandêmico. O TJSC rejeitou a tese.
O fundamento foi baseado no entendimento de que se tratando de contrato celebrado por escrito, qualquer alteração de relevo deveria observar a mesma forma, nos termos do art. 472 do Código Civil. Portanto, a alegação de ajuste verbal, desacompanhada de prova escrita, não prevalece diante de instrumento formal e documentado.
A lição para a prática é inequívoca: em contratos empresariais de locação, a informalidade representa risco considerável. Toda modificação de cláusula essencial deve ser reduzida a termo e assinada pelas partes.
O pedido de indenização por benfeitorias também foi afastado pelo Tribunal. Dois fundamentos sustentaram essa conclusão, a ausência de prova documental idônea acerca das despesas alegadas e a existência de cláusula contratual expressa excluindo o direito à indenização.
O acórdão reafirma, nesse ponto, que a pretensão indenizatória por benfeitorias exige a demonstração cumulativa de: (i) efetiva realização das obras; (ii) gastos correspondentes; (iii) natureza das benfeitorias realizadas; e (iv) inexistência de cláusula contratual excludente. A alegação isolada, sem suporte documental, é insuficiente para embasar a pretensão.
Assim sendo, o acórdão proferido pelo TJSC consolida orientação equilibrada e tecnicamente consistente no âmbito do direito locatício. As principais diretrizes extraídas do julgado podem ser assim sintetizadas:
o fiador não pode ser responsabilizado além dos limites da garantia originalmente prestada;
alterações substanciais do contrato de locação exigem anuência expressa do garantidor para que a fiança se mantenha eficaz;
cláusulas sobre IPTU têm plena eficácia quando redigidas com clareza;
acordo verbal não supera, sem prova adequada, disposição de contrato escrito;
pedido de indenização por benfeitorias demanda comprovação documental rigorosa.
Em síntese, o TJSC prestigiou a segurança jurídica, a força obrigatória dos contratos e a interpretação restritiva da fiança, pilares estes que devem orientar tanto a redação quanto a gestão dos contratos de locação comercial.
Para o mercado imobiliário e para a advocacia imobiliarista, o precedente emite um sinal claro, qualquer modificação contratual relevante deve ser formalizada em instrumento escrito, com a assinatura de todos os garantidores. A omissão nesse ponto implica risco concreto de exclusão da responsabilidade do fiador, com repercussão direta sobre a efetividade da garantia contratada.
Amanda Rodrigues é advogada do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados e especialista em Direito Empresarial, com atuação em consultoria e contencioso nas áreas Empresarial, Imobiliária, Ambiental e Registral.
Os artigos assinados representam a opinião do(a) autor(a) e não o pensamento do DJ, que pode deles discordar
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